Har du hytte på festet grunn og har fått en kraftig økning i festeavgiften etter en ny avtale med grunneieren? Da kan en fersk dom fra Høyesterett være verdt å merke seg.
I saken Høyesterett avgjorde 5. november, hadde festeavgiften blitt økt fra et tidligere nivå på 16.000 kroner til hele 36.000 kroner i året. Høyesterett sa nei og satte avgiften ned til litt over 26.000 kroner.
Forskjellen er nær 10.000 kroner hvert eneste år framover.
Avtalte høyere pris
Festekontrakten stammet fra 1967 og ble endret i 2002. Da ble festeavgiften satt til 16.000 kroner årlig, med regulering etter konsumprisindeksen hvert femte år.
Da eiendommen skulle selges i 2018, oppsto et nytt spørsmål. Grunneieren hadde en forkjøpsrett som kunne virke prisdempende ved salg. Partene ble da enige om å endre denne bestemmelsen. Samtidig ble festeavgiften satt opp til 36.000 kroner.
I avtalen het det at den nye avgiften skulle gjenspeile utviklingen i tomteverdien.
Den nye festeren protesterte senere og mente at dette var i strid med tomtefesteloven.
Høyesterett: Loven setter grensen
Kjernen i saken var enkel: Kan grunneier og fester inngå en ny avtale om festeavgiften dersom begge sier ja? Høyesteretts svar var i denne saken nei.
Retten slo fast at tomtefesteloven § 15 setter ufravikelige grenser for hvordan festeavgiften kan reguleres. Det betyr at partene ikke uten videre kan avtale en høyere festeavgift enn loven tillater – selv om avtalen er inngått frivillig.
Viktig signal til hytteeiere
Dommen er særlig interessant for hytteeiere som gjennom årene har reforhandlet gamle festekontrakter og samtidig fått en betydelig økning i festeavgiften.
En underskrift betyr altså ikke nødvendigvis at enhver ny avgift er gyldig.
Har festeavgiften blitt satt kraftig opp som følge av tomteverdi, reforhandling eller andre endringer i kontrakten, kan det være grunn til å undersøke hvordan økningen er beregnet.
Høyesterett tok samtidig ikke stilling til om det kan finnes et snevert unntak dersom en høyere festeavgift blir kompensert med en likeverdig fordel for festeren. Men hovedbudskapet er klart: Tomtefesteloven setter grenser – og de grensene kan ikke uten videre avtales bort.
Dette betyr dommen
En grunneier kan ikke fritt sette opp festeavgiften med henvisning til økt tomteverdi dersom resultatet går utover det tomtefesteloven tillater.
I den aktuelle saken ble årsavgiften altså redusert med nesten 10.000 kroner – fra 36.000 til litt over 26.000 kroner.
Skrevet ved hjelp av KI
